Как обманывают покупателей загородной недвижимости

  Рынок первичной загородной недвижимости

  Основной обман покупателей участков от девелопера в настоящее время связан с сетями и коммуникациями, а точнее их отсутствием или присутствием не в полном объеме. Мошенничество может заключаться в заявленном, но реально отсутствующем согласовании на подключение к сетям и выделении необходимой мощности. То есть покупатель фактически остается с «голым» земельным участком, на который он сам должен тянуть сети. Это может быть физически сложно и крайне затратно. Кроме того, не всегда есть в принципе возможность подключения к коммуникациям – отсутствует точка подключения, нет достаточной мощности.

  «Очень часто никаких документов, подтверждающих обязательство застройщика по сетям, вообще нет – и в таком случае есть риск годами, десятилетиями ждать, когда же будет газ и свет в поселке. Так что если в отделе продаж вам говорят, что «газ будет к концу года» - надо хотя бы запрашивать всю проектную документацию по коммуникациям и тщательно изучать ее с юристом. Вполне может такое быть, что газа не будет никогда», – комментирует Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

  Кроме того, на «первичке» могут не построить обещанную инфраструктуру – детский сад, прогучные зоны, бассейн. Хотя во всех рекламных буклетах и на сайте проекта все эти объекты будут значиться. Как правило, обязательства застройщика по возведению детской площадки и магазина в коттеджном поселке нигде не прописываются, так что каких-то правовых механизмов «заручиться бумажкой» или оштрафовать нерадивого застройщика, если обещанная школа так и не была построена, практически нет. Однако, как отмечает Евгения Панова, в последние годы очевидна тенденция отказа от возведения в поселке крупных инфраструктурных объектов вроде ресторанов и фитнес клубов – такие объекты дорого обходятся жителям поселка и не показывают свою эффективность. Поэтому в любом случае рекомендуется оценить имеющуюся инфраструктуру в районе, подстраховаться.

  На первичном рынке распространена мошенническая схема продажи земли, которая не находится в собственности или имеет юридические обременения. По словам Дмитрия Гордова, генерального директора компании LANDWERK, все, что откланяется от привычной схемы покупки с договорами на приобретение части владения коммуникациями и покупкой земли, несет в себе определенный риск.

  Как рассказывает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, небезопасная для покупателя схема, встречающаяся на первичном рынке в сегменте участков с подрядом (УСП), – несоответствие соотношения стоимости земли и дома в указанной общей цене договора. Может существовать риск переплаты за землю и отсутствия дальнейшей финансовой возможности построить дом на оставшуюся сумму.

  «Например, застройщик предлагает к покупке участок с подрядом по цене 8 млн рублей, где по договору цена земли равна 5 млн рублей, а стоимость строительства дома – 3 млн рублей. В данном случае есть риск переплатить за землю, а на оставшиеся деньги уже дом не построить. А в случае возникновения претензий по качеству со стороны клиента (если дом все-таки был возведен), любая экспертиза (строительная) будет на стороне исполнителя (застройщика) и подтвердит, что работы велись по расценкам ниже себестоимости, поэтому претензий к качеству быть не может», – комментирует эксперт.

  Какое-то время назад на рынке были случаи, когда застройщик собирал деньги с покупателей на фазе фундамента, и потом навсегда благополучно улетал в далекие страны. А дольщики/инвесторы оставались с заброшенной остановленной стройплощадкой вместо уютных жилищ. Но в последние 5-7 лет, по словам экспертов, такие события практически не происходят на рынке – слишком дорога репутация застройщиков и слишком долог срок реализации всего проекта, чтобы обманывать на старте или на середине.

Покупка недвижимости от собственника

  Если говорить про «обман» в отношении строения на участке, то он, как правило, связан со скрытыми дефектами дома, которые очень сложно обнаружить при осмотре. К примеру, трещина в доме может быть так тщательно замазана и произведен косметический ремонт, что выявить дефект невозможно даже строительному эксперту.

  По словам Евгении Пановой, махинаций в элитном «загороде» намного меньше, чем в городе, что связано с молодостью рынка – в среднем, все реализующиеся на вторичном рынке объекты имеют возраст 5-10 лет. За годы существования дома не было частой смены собственников, а именно в такой цепочке, как правило, юристы ищут подводные камни для обоснования недействительности/ничтожности сделки.

  Какое-то время назад, продолжает эксперт, были распространены схемы продажи дорогих домов за 1 млн. рублей (уходя от налогов), то есть существенного занижения (в десятки, сотни раз) стоимости объекта в договоре купли-продажи по сравнению с реальной. С января этого года внесены новые поправки в жилищный кодекс, явно препятствующие таким схемам – теперь минимальная налогооблагаемая база стоимости объекта недвижимого имущества не может быть ниже 70 процентов от кадастровой стоимости объекта (а она сейчас приближена к рыночной). Дело в том, что если по документам покупатель приобрел таунхаус за 2 млн рублей, а на самом деле заплатил 22 млн., то, в случае, если данная сделка будет признана недействительной (например, объявится неучтенный наследник, или ущемлены права детей, и тд), то покупатель рискует получить обратно только свои 2 млн вместо 22 млн рублей.

Про документы

  Безусловно, нужно понимать хотя бы в общих чертах, как заключается сделка, на что обратить внимание при подписании документов. Тогда в любых подозрительных ситуациях можно будет отказаться от покупки недвижимости.

  Как отмечают эксперты «Миэль», основным договором приобретения загородного объекта недвижимости является договор купли-продажи, если земля находится в собственности продавца, и договор уступки прав аренды, если земельный участок арендуется. В последнем случае покупатель не получает право собственности в полном объеме, а приобретает право аренды в результате уступки.

  Важным пунктом является целевое назначение земли, которое регламентирует, в частности, возможность строительства на участке каких-либо построек. К примеру, назначение «сельскохозяйственная земля, предназначенная для ведения личного подсобного хозяйства» не предполагает возведения даже мощного забора. Капитальное строительство возможно только на землях ИЖС. На с/хоз землях с назначением «садоводство» можно возвести только дачный дом, который предназначен для временного проживания. Земля для «фермерского хозяйства» предполагает строительство фермы и обязательства по осуществлению предпринимательской деятельности.

  Что касается загородной первички (от застройщика), то компании, специализирующиеся на строительстве классической загородной недвижимости, нечасто работают по ФЗ-214, что увеличивает риски двойных продаж и уменьшает ответственность застройщика. Во избежание проблем, необходимо проверить полномочия застройщика. Основными документами, удостоверяющими право на осуществление строительства, являются инвестиционные контракты с участниками реализуемого проекта, в том числе органами местной власти; постановления о праве застройщика на строительство; акты в отношении подрядчиков о возложенных на них обязательствах.

  Важным моментом является проверка финансовой состоятельности компании, которая осуществляется посредством обращения в Арбитражный суд и органы исполнительной власти.

  Следует учесть также, что дом и коттеджный поселок, в котором он расположен, должны иметь согласованные проекты в местных органах власти. В проекте населенного пункта должны быть также отражены объекты электроснабжения и газораспределения, расположение газопровода, канализационной системы и системы водоснабжения. Отсутствие согласованного проекта может привести к дополнительным финансовым затратам и временным потерям. Это в лучшем случае, предупреждают эксперты «Миэль».

  Итак. Основных документов на приобретение недвижимости, которая строится, два: договор на покупку дома и договор на землю. Земля может реализоваться по основному или предварительному договору купли-продажи. Договор на покупку коттеджа может быть предварительным, инвестиционным, договором долевого участия, подряда и пр.). Лучше, когда строительство ведется на земле, собственником которой является застройщик. Для покупателя это наиболее безопасно.

Как минимизировать риски?

  Провести юридическую экспертизу объекта с привлечением профессиональных агентов по недвижимости.

  Проверить историю собственника объекта на предмет открытого дела о банкротстве физического лица либо открытого исполнительного производства.

  Потребовать от застройщика документального подтверждения всех обещаний относительно строящегося коттеджного поселка, запросить все правоустанавливающие документы (на дом, на землю, на все строения на участке):

- копия паспорта продавца - проверяется наличие дел о банкротстве

- свежая выписка из ЕГРП

- кадастровый план/паспорт/выписка на участок и дом, технический паспорт на дом

- основания права собственности: предыдущий договор купли-продажи, дарственная и т.д.

- расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода прав по объекту

- выписки с лицевых счетов по коммуникациям для исключения задолженностей.

Проводить независимую строительную экспертизу покупаемого здания перед принятием окончательного решения о покупке (30-50 000 рублей эксперту - небольшая цена, чтобы узнать, что фундамент дома «плывет», цоколь заливает в паводок до пояса или всю крышу дома надо перестилать).

  Конечно, лучше обращаться к профессионалам при покупке такого дорогого актива, как недвижимость. Эксперты подчеркивают что нет ни одной одинаковой сделки в загородной недвижимости – каждый раз появляются новые нюансы, сложности в документах, требования покупателя/продавца, схемы с оплатой.

Никулина Алёна Рамблер/недвижимость