Проверка на первичном рынке. Пошаговая инструкция

 Шаг 1 — выбор застройщика

 Выбирая тот или иной проект, покупатель оценивает новостройку, в том числе с точки зрения надежности застройщика. Обычно он уделяет внимание имени и репутации компании, а также количеству успешно реализованных проектов.

 «Однако любой застройщик — и мелкий, и крупный — может неожиданно для дольщика попасть в финансовое затруднение», — предупреждает Илья Шкоп, директор офиса «Авиамоторная» компании «Простор».

 Поэтому было бы опрометчиво ориентироваться только на бренд и масштаб организации. Для начала эксперты компании «Метриум Групп» советуют внимательно изучить информацию из Интернета: ознакомиться с сайтом компании, побывать в социальных сетях, исследовать сайты контролирующих госорганов. Кроме того, есть специальные форумы, посвященные новостройкам в разных районах Москвы, проблемным объектам, недобросовестным застройщикам.

 Не помешает изучить перечень долгостроев Москвы на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства либо реестр проблемных застройщиков Подмосковья на сайте Министерства стройкомплекса области. Также удостоверьтесь, что объекта нет в обновленном реестре индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности (www.kds.mosreg.ru). На сайте Арбитражного суда Москвы или Московской области (в зависимости от того, где находится новостройка) можно просмотреть, какие дела проходят по данному юридическому лицу, какие исковые заявления на него поданы, присутствуют ли дела о подаче банкротства от подрядных компаний.

 Если, узнав многое из Интернета, вы по-прежнему настроены на покупку квартиры именно у этого застройщика, не забудьте проанализировать его документы. Как правило, их можно найти на официальном сайте компании либо вам обязаны их предоставить при посещении офиса продаж.  

 «Прежде всего нужно ознакомиться с учредительными документами, к ним относятся устав фирмы, свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы за три последних года», — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне».

 Обратите внимание, в каком объеме на сайте отражена информация по объекту, какие документы по новостройке выложены в свободном доступе. Например, застройщик обязательно должен иметь разрешение на строительство и проектную декларацию, которую размещают для публичного ознакомления на сайте компании или в средствах массовой информации за 14 дней до заключения первого договора долевого участия (ДДУ). К проектной декларации, как правило, прикрепляется заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам. Будущий дольщик также должен узнать, какие правоустанавливающие документы на землю имеются у данного застройщика. Это может быть либо свидетельство о праве собственности, либо договор аренды — нужно обратить внимание на срок его действия.

 Кроме того, с 1 января 2014 г. застройщику для открытия нового адреса необходимо иметь договор или поручительство банка либо страховой компании, где будет застрахована его гражданская ответственность перед дольщиком. 46% сделок на первичном рынке в Москве совершается по договору долевого участия.

 «Отсутствие этих документов свидетельствует о том, что застройщик не имеет законных оснований для привлечения денежных средств и заключенные им ДДУ не смогут пройти государственную регистрацию», — предупреждает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet.

 Эксперты также советуют обратить внимание на источники финансирования: если объект аккредитован в крупнейших банках, то это дополнительный аргумент в пользу его надежности и реальная возможность для дольщика минимизировать свои риски, поскольку банк дополнительно осуществляет проверку документации застройщика.

 Перед окончательным принятием решения о покупке эксперты советуют обязательно съездить на стройплощадку. Если новостройка не стоит совсем одна в чистом поле, то в первую очередь нужно поговорить с местными жителями, которые, как правило, могут поделиться ценной для покупателя информацией.

 Допустим, во время вашего посещения стройплощадки процесс идет полным ходом, работает спецтехника, и вы, глядя на это, уже готовы подписать ДДУ. Но не торопитесь. «Иногда жители соседних домов могут рассказать, что на самом деле стройка оживает на два-три дня в месяц, а все остальное время на участке тишина. В этом случае сразу станет понятно, что на самом деле у застройщика серьезные проблемы с финансированием, и в лучшем случае вашу квартиру вы получите с опозданием, в худшем — никогда», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

 Шаг 2 — выбор формы договора

 Действующее российское законодательство предусматривает несколько юридических схем приобретения квартир в новостройках: по ДДУ, а также через участие в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. По данным компании «Метриум Групп», сегодня в столичном регионе большинство сделок на первичном рынке совершается по ДДУ: в Москве — 46%, в Московской области — 89%. В настоящее время это самая надежная схема приобретения квартиры в строящемся доме. В ДДУ прописаны гарантии качества, штрафные санкции по отношению к застройщику при невыполнении им своих обязательств, право дольщика в любой момент забрать внесенные деньги с процентами. Если переданная квартира имеет какие-либо дефекты, покупатель имеет право потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. При наличии серьезных нарушений покупатель может потребовать возврата денег и уплаты процентов за их использование в размере 1 / 300 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

 Кроме того, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи.

 В жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) все иначе. «Пайщики не вправе претендовать на возмещение убытков и взыскание неустойки. Кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Помимо этого пайщики не могут претендовать на возврат внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. Только сам кооператив определяет, когда и на каких условиях он вернет полученные от покупателя деньги. Также такие договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, что может стать причиной двойных продаж», — объясняет М. Литинецкая.

 На рынке приняты и такие схемы продажи квартир в новостройках, как предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи и договор соинвестирования. Нельзя сказать, что данные формы незаконны, но их применение строго ограниченно. Имейте в виду, что застройщик имеет право продавать квартиры по предварительному договору купли-продажи только при условии, что по новостройке получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Договор заключается, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры компания получила право собственности. А по договору соинвестирования или инвестирования застройщик может брать деньги только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера сразу пул квартир.

 Шаг 3 — схема расчетов

 Будьте осторожны при расчетах: у вас на руках должны остаться определенные документы, подтверждающие оплату квартиры, иначе считается, что денег компания не получала (это в том случае, если дело дойдет до судебных разбирательств).

 «Оплата осуществляется после регистрации ДДУ. В договоре прописан срок, в течение которого покупатель обязан произвести оплату по договору. Обычно это пять — десять дней. Деньги переводят на расчетный счет застройщика, указанный в договоре», — говорит М. Литинецкая.

 На руках у покупателя остается ДДУ с печатью о регистрации права, платежное поручение при оплате по безналу или чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах. Регистрация договора долевого участия осуществляется в течение пяти — десяти рабочих дней после подачи всех необходимых документов в регистрирующий орган. Это делается после подписания договора с застройщиком.

 «Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты, иное», — предупреждает адвокат Олег Сухов.

 Не является подтверждением оплаты даже такая справка, где генеральный директор компании и главный бухгалтер уверяют покупателя об отсутствии финансовых претензий и полном исполнении обязательств по оплате.

 Шаг 4 — регистрация сделки

 Регистрация ДДУ осуществляется в течение пяти — десяти рабочих дней после подачи всех необходимых документов в регистрирующий орган. Это делается после подписания договора с застройщиком. В Росреестр необходимо сдать: заявление застройщика и покупателя; ДДУ; копию паспорта; договор залога права требования (в случае ипотеки); согласие супруга; документы на объект с его детальным описанием; оплаченную квитанцию (госпошлина).

 А вот свидетельство о праве собственности покупатель получает только после ввода дома в эксплуатацию, постановки его на кадастровый учет и подписания акта приема-передачи квартиры. С этим подписанным актом и договором ДДУ покупатель подает документы в регистрирующий орган, где ему не позднее чем через десять дней выдается свидетельство о праве собственности.

 Покупатель может самостоятельно получить свидетельство о собственности либо обратиться за этой услугой к застройщику.

 Дольщик получает право собственности не только на свою квартиру. «Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество дома», — говорит Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки».